La valeur d'une part de SCI se calcule le plus souvent à partir de l'actif net réévalué : valeur vénale des immeubles, plus la trésorerie, moins les dettes, divisé par le nombre de parts. On y ajoute parfois une valeur de rendement (loyers nets ÷ taux de capitalisation), puis on applique, selon les statuts, une décote d'illiquidité ou de minorité. Aucun barème officiel ne fixe ces décotes.
La valeur des parts d'une SCI est nécessaire dans plusieurs situations : cession de parts (à titre onéreux ou gratuit), donation ou succession (base des droits de mutation), divorce, entrée ou sortie d'un associé, augmentation ou réduction de capital. Les parts ne sont pas cotées : il faut donc estimer leur valeur réelle (ou vénale), qui n'a rien à voir avec la valeur nominale fixée à la création de la société.
Cette valeur réelle tient compte de l'ensemble du bilan de la SCI : les immeubles à leur valeur de marché, la trésorerie et les créances, moins les emprunts et les autres dettes. ValeurParts fournit une estimation indicative professionnelle aux normes OEC ; elle ne remplace ni une expertise immobilière ni l'avis de votre notaire.
L'approche varie selon l'objet de la SCI. Voici les principales catégories :
| Type de SCI | Approche habituelle | Particularité |
|---|---|---|
| SCI de gestion (avec loyers) | Actif net réévalué, complété par une valeur de rendement | La SCI détient et loue un patrimoine immobilier : on regarde la valeur du patrimoine et les loyers qu'il produit. |
| SCI de gestion (sans loyers) | Actif net réévalué | La SCI détient des biens non loués (par exemple la résidence des associés) : seule la valeur du patrimoine compte. |
| SCI d'attribution | Valeur vénale des biens auxquels les parts donnent droit | Les parts donnent vocation à la jouissance ou à l'attribution de lots : l'évaluation suit la valeur de ces lots. |
| SCI de construction-vente | Méthodes applicables aux sociétés d'exploitation | La société construit pour revendre : l'évaluation tient compte du résultat attendu des opérations (marges, programmes en cours). |
C'est la méthode de base pour une SCI. Elle consiste à :
Formule : actif brut réévalué − passif = actif net réévalué. Pour une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, l'impôt latent sur les plus-values peut aussi être pris en compte.
Elle convient aux SCI qui perçoivent des loyers : on capitalise les loyers nets (loyers moins charges) à un taux de capitalisation. Formule : valeur = loyers nets ÷ taux de capitalisation.
Exemple : 20 000 € de loyers nets capitalisés à 5 % donnent 400 000 €. Dans ValeurParts, vous choisissez ce taux de 4 % à 8 % (5 % par défaut) selon la localisation et la qualité des biens.
Il n'existe pas de pondération imposée : certains évaluateurs retiennent l'actif net réévalué seul pour une SCI patrimoniale, d'autres le croisent avec le rendement. ValeurParts calcule les deux méthodes, applique la décote d'illiquidité que vous choisissez, puis affiche une fourchette ; la valeur centrale est la médiane (la moyenne lorsqu'il n'y a que deux valeurs).
Une SCI familiale détient un immeuble locatif estimé à 520 000 €, avec 15 000 € de trésorerie, 180 000 € d'emprunt restant dû et 25 000 € de travaux à prévoir.
| Valeur vénale de l'immeuble + trésorerie | 535 000 € |
| − Emprunt − travaux à prévoir | − 205 000 € |
| = Actif net réévalué | 330 000 € |
| Décote d'illiquidité de 20 % (hypothèse) | − 66 000 € |
| = Valeur des parts (100 %) | 264 000 € |
| Valeur de 20 % des parts | 52 800 € |
Il n'existe aucun barème officiel de décote. On discute en pratique plusieurs ajustements, qui doivent chacun être justifiés :
L'administration fiscale peut contester une décote qu'elle juge insuffisamment justifiée : documentez le nombre d'associés, les clauses d'agrément et l'absence de marché.
Mis à jour : octobre 2026 — ValeurParts.fr
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