La SCI : une valorisation centrée sur le patrimoine immobilier
La Société Civile Immobilière (SCI) détient principalement des biens immobiliers. Contrairement aux sociétés commerciales valorisées sur leur rentabilité, la SCI est valorisée sur la valeur vénale de ses actifs immobiliers, diminuée des dettes et des décotes spécifiques.
Méthode 1 : l'Actif Net Réévalué (ANR)
La méthode dominante pour valoriser une SCI est l'ANR :
ANR = Valeur vénale des immeubles − Emprunts en cours − Impôt latent sur plus-values
La valeur vénale des immeubles est déterminée par comparaison avec les transactions récentes dans le même secteur géographique, ou par expertise immobilière. L'impôt latent correspond à l'impôt qui serait dû en cas de cession des immeubles (plus-value immobilière).
Méthode 2 : capitalisation des loyers
Pour les SCI de rendement (locatif), on capitalise les loyers nets :
Valeur = Loyers nets annuels / Taux de capitalisation
Le taux de capitalisation varie selon la localisation : 3% à 4% à Paris centre, 5% à 6% en grande métropole, 7% à 8% en province et zones rurales.
Les 3 décotes applicables aux parts de SCI
- Décote d'illiquidité (10 à 20%) : les parts de SCI sont moins liquides qu'un bien immobilier en direct (pas de marché secondaire).
- Décote de détention indirecte (5 à 15%) : l'acquéreur achète des parts, pas un bien — il n'a pas la maîtrise directe de l'actif.
- Décote minoritaire (15 à 30%) : pour un associé minoritaire sans pouvoir de décision sur la gestion ou la cession des biens.
Ces décotes sont cumulables. Un associé minoritaire à 20% d'une SCI peut voir la valeur de ses parts réduite de 30 à 50% par rapport à sa quote-part proportionnelle de l'ANR.
Droits d'enregistrement : 5%
Les cessions de parts de SCI sont soumises à un droit d'enregistrement de 5%, le taux le plus élevé parmi les formes juridiques françaises (contre 3% pour une SARL et 0,1% pour une SAS). Ce coût fiscal doit être intégré dans la négociation du prix.
Fiscalité de la plus-value
La fiscalité dépend du régime fiscal de la SCI :
- SCI à l'IR : régime des plus-values immobilières des particuliers. Abattement pour durée de détention : exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- SCI à l'IS : régime des plus-values professionnelles. Pas d'abattement pour durée de détention.