Valoriser un restaurant ou un hôtel : droit au bail, licence IV et fonds de commerce
La restauration et l'hôtellerie ont des méthodes de valorisation spécifiques : droit au bail, licence IV, prix par chambre. Voici les multiples sectoriels et les retraitements indispensables.
La restauration : un secteur où l'emplacement est roi
Dans la restauration, la valeur du fonds de commerce est fortement liée à l'emplacement et au droit au bail. Un restaurant en zone touristique ou en centre-ville vaut 2 à 3 fois plus qu'un établissement comparable en zone résidentielle.
Multiples sectoriels restauration
| Type | Multiple EBE | Multiple CA |
|---|---|---|
| Restauration traditionnelle | 2,5 à 4,0× | 50 à 80% du CA |
| Restauration rapide | 3,0 à 4,5× | 60 à 100% du CA |
| Franchise restauration | 3,5 à 5,5× | 70 à 120% du CA |
| Bar / Brasserie | 2,0 à 3,5× | 40 à 70% du CA |
Éléments clés de valorisation
- Droit au bail : peut représenter 30 à 60% de la valeur totale en zone prime. Évalué en fonction du loyer, de la durée restante du bail et de l'emplacement.
- Licence IV : valeur de 5 000 à 50 000 € selon la commune. Transférable avec le fonds de commerce.
- Agencements et matériel : cuisine professionnelle, mobilier, décoration — évalués à la valeur de remplacement.
Retraitements indispensables en restauration
La restauration est le secteur où les retraitements sont les plus importants :
- Rémunération du dirigeant : souvent sous-évaluée (le patron travaille 60h/semaine pour un salaire modeste)
- Avantages en nature : repas, logement de fonction
- Travail familial non rémunéré : conjoint et enfants qui travaillent sans salaire
Hôtellerie : la méthode du prix par chambre
Pour les hôtels, la méthode de référence est le prix par chambre :
| Catégorie | Province | Grande métropole | Paris |
|---|---|---|---|
| 2 étoiles | 30 000 à 50 000 € | 50 000 à 80 000 € | 100 000 à 200 000 € |
| 3 étoiles | 50 000 à 80 000 € | 80 000 à 150 000 € | 200 000 à 400 000 € |
| 4-5 étoiles | 80 000 à 150 000 € | 150 000 à 300 000 € | 300 000 à 500 000+ € |